Der Standort und Sitz eines Unternehmens

Wächst ein Unternehmen stetig weit­er, stößt es unweiger­lich früher oder später an die Gren­zen sein­er Kapaz­ität. Die Zahl der Mitar­beit­er kann nicht erhöht wer­den und die Pro­duk­tion nicht gesteigert wer­den, wenn die räum­lichen Gegeben­heit­en nicht mehr stim­men. Spätestens zu diesem Zeit­punkt müssen Über­legun­gen angestellt wer­den, ob der Stan­dort des Unternehmens erweit­ert wer­den kann und soll oder ob nach ein­er neuen geeigneten Gewer­beim­mo­bilie gesucht wird.

Der Standort und Sitz eines Unternehmens

Der Bau einer Gewerbeimmobilie

Der Standort und Sitz eines UnternehmensIst die Erweiterung des Fir­men­sitzes nicht möglich, kann der Bau ein­er eige­nen Gewer­beim­mo­bilie auch eine Alter­na­tive sein. Ger­ade bei dieser Lösung ist die Pla­nung des zukün­fti­gen Stan­dorts ein großer Vorteil. So kann auf die speziellen Bedürfnisse des Unternehmens in Bezug auf Pro­duk­tion, Logis­tik und Ver­wal­tung einge­gan­gen wer­den, damit ein effizien­teres Arbeit­en mit gerin­geren Kosten zu noch größerem Wach­s­tum und höheren Gewin­nen führt. Darüber hin­aus ist bei der Bau­pla­nung schon die Berück­sich­ti­gung der weit­eren Entwick­lung der Fir­ma möglich. Es kann vor­rauss­chauend gebaut wer­den. Außer­dem hat es dur­chaus steuer­liche Vorteile, eine Gewer­beim­mo­bilie zu bauen. So kön­nen selb­st genutzte Gewer­beim­mo­bilien — da sie ein­er Abnutzung unter­liegen — abgeschrieben wer­den und sich als Betrieb­saus­gaben steuer­min­dernd auswirken. Genau­so sind die finanziellen Aufwen­dun­gen für die Bau­pla­nung usw. als Betrieb­sin­vesti­tio­nen abset­zbar.

Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten

Ist dem Unternehmer die Zeitspanne vom Bau bis zur Nutzung der Gewer­beim­mo­bilie zu lang, bleibt der Kauf ein­er fer­ti­gen Immo­bilie oder ein Mieto­b­jekt. Auch hier hängt die Entschei­dung ganz indi­vidu­ell von der jew­eili­gen Unternehmenssi­t­u­a­tion ab: Fehlt das Kap­i­tal zum Kauf und eine Finanzierung kommt nicht in Frage, fällt die Entschei­dung zu Gun­sten eines Mieto­b­jek­ts aus. Zum gle­ichen Ergeb­nis gelangt ein Unternehmer, dessen Fir­ma sehr kon­junk­turab­hängg ist und sich dementsprechend schnell auf geän­derte Bedin­gun­gen ein­stellen muss. Hier ist Flex­i­bil­ität gefragt. Einen Mietver­trag kann man eher kündi­gen und sich ein passenderes Mieto­b­jekt suchen, als eine eigene Gewer­beim­mo­bilie verän­dern bzw. verkaufen. In jedem Fall kann aber die Hil­fe eines Dien­stleis­tung­sun­ternehmens im Immo­bilien­bere­ich von großem Nutzen sein. So bietet z.B. JLL Gewer­beim­mo­bilien nicht nur für Eigen­tümer, son­dern auch für Nutzer und Inve­storen an.

Die selbst genutzte Gewerbeimmobilie

Wird eine Immo­bilie dauer­haft selb­st als Gewer­be­be­trieb genutzt, ist sie Bestandteil des Anlagev­er­mö­gens — solange kein Verkauf erfol­gt. Fehlt es am notwendi­gen Eigenkap­i­tal, sind bei ein­er Kred­it­fi­nanzierung die Zin­sen steuer­lich abset­zbar.

Einkünfteerzielungsabsicht einer vermieteten Gewerbeimmobilie

Steuer­liche Beson­der­heit­en kön­nen beim Kauf ein­er Gewer­beim­mo­bilie ins Gewicht fall­en, wenn sie nicht selb­st genutzt, son­dern weit­er ver­mi­etet wird. Maßgebend bei einem solchen Objekt ist die Gewin­nerzielungsab­sicht gemäß § 15 Abs. 2 EStG. So hat der Bun­des­fi­nanzhof in seinem Urteil vom 16. Sep­tem­ber 20151 entsch­ieden, dass bei Gewer­beim­mo­bilien stets die Einkün­f­teerzielungsab­sicht eines Ver­mi­eters anhand ein­er Prog­noserech­nung festzustellen ist. Die Prog­nose hat sich auf die voraus­sichtliche Dauer der Ver­mö­gen­snutzung — die grund­sät­zlich 30 Jahre beträgt — zu beziehen. Dabei kön­nen Verän­derun­gen in der Art und Weise der Ver­mi­etungstätigkeit zur zukün­ftige Verbesserung der Ein­nah­men­si­t­u­a­tion bei der Prog­noserech­nung zu berück­sichti­gen sein. Allerd­ings hat der Steuerpflichtige z.B. bei einem seit Jahren leer­ste­hen­den Objekt auch ziel­gerichtet darauf hinzuwirken und die Auf­nahme oder Fort­dauer sein­er Ver­mi­etungsab­sicht zu bele­gen, z. B. auch durch bauliche Umgestal­tun­gen des Objek­ts, um es in einen ver­mi­et­baren Zus­tand zu ver­set­zen. Nach dem Urteil des Bun­des­fi­nanzhofs vom 18. Feb­ru­ar 2013 2 ist die Gewin­nerzielungsab­sicht stets im Einzelfall festzustellen.

  1. BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 31/14 []
  2. BFH, Urteil vom 19.02.2013, IX R 7/10 []