Bauplanungsrechtliche Vorkaufsrechte beim Grundstückskauf durch eine GbR

§ 24 BauGB gibt der Gemeinde in bes­timmten Fällen bei Grund­stück­süber­tra­gun­gen ein geset­zlich­es Vorkauf­s­recht. Dieses Vorkauf­s­recht ist gemäß § 26 Abs. 1 BauGB jedoch aus­geschlossen, wenn der Eigen­tümer das Grund­stück an seinen Ehe­gat­ten oder an eine Per­son verkauft, die mit ihm in ger­ad­er Lin­ie ver­wandt oder ver­schwägert oder in der Seit­en­lin­ie bis zum drit­ten Grad ver­wandt ist. Diese das Vorkauf­s­recht ein­schränk­ende Aus­nah­mebes­tim­mung ist jedoch nicht ein­schlägig, wenn Käufer des Grund­stücks eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts ist. Dies gilt nach Ansicht des Ober­lan­des­gerichs Celle auch dann, wenn deren Gesellschafter auss­chließlich (natür­liche) Per­so­n­en sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­bere­ich des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fall­en.

Bauplanungsrechtliche Vorkaufsrechte beim Grundstückskauf durch eine GbR

Das Grund­buchamt darf nach § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei — wie hier — Kaufverträ­gen den Käufer als Eigen­tümer nur dann in das Grund­buch ein­tra­gen, wenn ihm die Nich­tausübung oder das Nichtbeste­hen des Vorkauf­s­rechts durch ein Neg­a­tivzeug­nis in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Allerd­ings kann das Grund­buchamt die Vor­lage eines Zeug­niss­es nicht ver­lan­gen, wenn der Gemeinde über­haupt kein Vorkauf­s­recht zuste­hen kann. Dies hat das Grund­buchamt selb­ständig und eigen­ver­ant­wortlich zu prüfen. Indes gilt das nur, soweit das Grund­buchamt mit den ihm zur Ver­fü­gung ste­hen­den Mit­teln die Voraus­set­zun­gen der §§ 24 f. BauGB eigen­ständig prüfen kann; ist das nicht möglich, hat das Grund­buchamt vom Antrag­steller die Vor­lage eines Zeug­niss­es der Gemeinde zu ver­lan­gen1.

Mit der Frage, ob § 26 Nr. 1 BauGB auch dann Anwen­dung find­et, wenn Käufer des Grund­stück­es eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts ist, deren Gesellschafter auss­chließlich (natür­liche) Per­so­n­en sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­bere­ich des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fall­en, hat sich — soweit ersichtlich — in der Recht­sprechung bis­lang lediglich das LG Würzburg2 auseinan­der geset­zt. Das LG Würzburg hat § 26 Nr. 1 BauGB auch für eine der­ar­tige Fal­lkon­stel­la­tion als ein­schlägig ange­se­hen und hat dies ins­beson­dere damit begrün­det, dass die Gesellschaft keine eigene Rechtsper­sön­lichkeit erlange. Unter Bezug­nahme auf die Entschei­dung des LG Würzburg geht auch die Lit­er­atur — soweit diese sich über­haupt mit der Frage befasst — davon aus, dass § 26 Nr. 1 BauGB auch dann Anwen­dung find­et, wenn Käufer des Grund­stücks eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts ist, deren Gesellschafter auss­chließlich (natür­liche) Per­so­n­en sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­bere­ich des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fall­en3.

Das Ober­lan­des­gericht Celle fol­gt dieser Auf­fas­sung nicht.

Das OLG Celle muss sich nicht damit auseinan­der­set­zen, ob die Entschei­dung des LG Würzburg nach Maß­gabe der dama­li­gen Recht­slage richtig gewe­sen ist. In jedem Fall hat sich seit dieser Entschei­dung die Recht­sprechung in Bezug auf die Recht­snatur der Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts geän­dert. Nach der Grund­satzentschei­dung des Bun­des­gericht­shofs vom 29.01.20014 ist die Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts rechts­fähig, soweit sie durch Teil­nahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflicht­en begrün­det. Später hat der Bun­des­gericht­shof entsch­ieden, dass die Rechts­fähigkeit der Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts auch die Fähigkeit umfasst, Eigen­tümerin von Grund­stück­en zu sein5. Durch das ERVGBG vom 11.08.2009 ist schließlich dem § 47 GBO ein Absatz 2 hinzuge­fügt wor­den, aus dem sich ergibt, dass auch eine BGB-Gesellschaft als Eigen­tümerin in das Grund­buch einge­tra­gen wer­den kann.

Gemessen an dem Wort­laut des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fällt der Verkauf eines Grund­stück­es an eine BGB-Gesellschaft, deren Gesellschafter auss­chließlich (natür­liche) Per­so­n­en sind, die selb­st dem Anwen­dungs­bere­ich des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fall­en, nicht dieser Vorschrift. Denn der Verkauf erfol­gt in diesem Fall ger­ade nicht an die natür­lichen Per­so­n­en selb­st, son­dern an die Gesellschaft, die nach den vorste­hen­den Aus­führun­gen eine eigene Rechtsper­sön­lichkeit hat.

Ein hier­von abwe­ichen­des Ergeb­nis recht­fer­tigt sich nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­gerichts Celle auch nicht aus Sinn und Zweck der Vorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB.

Zwar ist Zweck des § 26 Nr. 1 BauGB, dem Umstand Rech­nung zu tra­gen, dass unter Ver­wandten sehr häu­fig Preise deut­lich unter­halb des Verkehr­swerts der Grund­stücke vere­in­bart wer­den und die Ausübung des gemeindlichen Vorkauf­s­rechts zu diesen Preisen nicht angemessen wäre6. Man kön­nte demgemäß argu­men­tieren, dass dieser Geset­zeszweck auch dann gle­icher­maßen zutrifft, wenn — wie vor­liegend — der Verkauf des Grund­stück­es inner­halb der Fam­i­lie an mehrere Fam­i­lien­mit­glieder erfol­gen soll und diese zu diesem Zweck eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts grün­den.

Gegen ein der­ar­tiges Ver­ständ­nis der Vorschrift des § 26 Nr. 1 BauGB spricht nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­gerichts Celle aber, dass hier­durch eine Umge­hung des Vorkauf­s­rechts der Gemein­den ermöglicht wer­den kön­nte: Aus dem Grund­satz der Ver­trags­frei­heit fol­gt, dass die (Gründungs-)Gesellschafter ein­er Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts dadurch aus­ge­tauscht wer­den kön­nen, dass jed­er von ihnen seinen Gesellschaft­san­teil mit Zus­tim­mung der Anderen auf einen jew­eili­gen Recht­snach­fol­ger überträgt, ohne dass dies die Iden­tität der Gesellschaft berührt7. The­o­retisch denkbar ist mithin, dass han­del­nde Per­so­n­en das Vorkauf­s­recht der Gemeinde dadurch unter­laufen, dass der Eigen­tümer das Grund­stück an eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts veräußert, deren Gesellschafter auss­chließlich Per­so­n­en sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­bere­ich des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fall­en, und diese Gesellschafter anschließend — wie von Anfang an geplant — ihren jew­eili­gen Gesellschaft­san­teil mit Zus­tim­mung der anderen Grün­dungs­ge­sellschafter auf einen jew­eili­gen Recht­snach­fol­ger, näm­lich die Per­so­n­en, die das Grund­stück von vorn­here­in erhal­ten soll­ten, über­tra­gen.

Im Hin­blick darauf hat es nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­gerichts Celle dabei zu verbleiben, dass nach dem ein­deuti­gen Wort­laut des § 26 Nr. 1 BauGB diese Vorschrift auch dann nicht ein­schlägig ist, wenn Käufer des Grund­stück­es eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts ist, deren Gesellschafter auss­chließlich (natür­liche) Per­so­n­en sind, die ihrer­seits dem Anwen­dungs­bere­ich des § 26 Nr. 1 BauGB unter­fall­en.

Ober­lan­des­gericht Celle, Beschluss vom 21. Novem­ber 2013, 4 W 201/13

  1. vgl. Bauer/von Oefele-Kössinger, Grund­bu­chord­nung, 3. Aufl., § 20 Rn.209; Hügel, GBO, 2. Aufl., § 20 Rn. 75; Demhar­ter, Grund­bu­chord­nung, 28. Aufl., § 20 Rn. 52 []
  2. LG Würzburg, Beschluss vom 29.05.1989 — 3 T 918/89, Mit­tBayNot 1989, 217 []
  3. vgl. Demhar­ter, a. a. O., § 20 Rn. 53; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Jan­u­ar 2006, § 26 Rn. 2 e []
  4. II ZR 331/00, zitiert nach juris []
  5. vgl. BGH, Urteil v. 25.01.2008 — V ZR 63/07, juris Rn. 7 []
  6. vgl. BT Drucks. 10/4630, S. 83 []
  7. vgl. z. B. Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 736 Rn. 5 f.; Piehler/Schulte in Münch­en­er Hand­buch des Gesellschaft­srechts, 3. Aufl., § 10 Rn. 33, 112 []