Das von einer GbR gekaufte Wohnhaus — und die Kündigungsbeschränkung

Ist ver­mi­eteter Wohn­raum nach der Über­las­sung an den Mieter an eine Per­so­n­enge­sellschaft oder an mehrere Erwer­ber veräußert wor­den, so kann sich der Erwer­ber auf berechtigte Inter­essen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, § 577a Abs. 1a BGB. Diese Kündi­gungs­beschränkung erfordert keine (beab­sichtigte) Woh­nung­sumwand­lung.

Das von einer GbR gekaufte Wohnhaus — und die Kündigungsbeschränkung

Anlass für diese Entschei­dung bot dem Bun­des­gericht­shof ein Rechtsstre­it aus dem Frank­furter Wes­t­end: Der inzwis­chen über 70 Jahre alte Mieter hat im Jahr 1981 von der sein­erzeit­i­gen Grund­stück­seigen­tümerin eine Vierz­im­mer-Alt­bau­woh­nung in Frank­furt am Main (Wes­t­end) gemietet, die er gemein­sam mit sein­er Ehe­frau und sein­er Tochter bewohnt. Die Net­tomi­ete für die 160 m² große Woh­nung beläuft sich zwis­chen­zeitlich auf 856,25 € monatlich. Ver­mi­eterin ist inzwis­chen eine aus drei Gesellschaftern beste­hende Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts, die im Jan­u­ar 2015 als Eigen­tümerin und Ver­mi­eterin in den Mietver­trag einge­treten ist. Im Mai 2015 kündigte die Ver­mi­eterin das Mietver­hält­nis und begrün­dete dies mit dem Eigenbe­darf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von sein­er Ehe­frau getren­nt und benötige als erfol­gre­ich­er Immo­bilienun­ternehmer repräsen­ta­tive Wohn­räume in entsprechen­der Wohn­lage in der Nähe eines sein­er Büros. Die in dem Kündi­gungss­chreiben im Einzel­nen beschriebe­nen leer­ste­hen­den Woh­nun­gen in den zahlre­ichen Liegen­schaften in Frank­furt am Main und Umge­bung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit alle­samt nicht in Betra­cht. Der Mieter wider­sprach der Kündi­gung und ver­langte die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es. Er machte Härte­gründe für sich und seine Fam­i­lie gel­tend und zog den von der Ver­mi­eterin gel­tend gemacht­en Eigenbe­darf ihres Gesellschafters in Zweifel.

Die auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen — vor dem Amts- und Landgericht Frank­furt am Main1 wie auch jet­zt vor dem Bun­des­gericht­shof- schon deshalb ohne Erfolg, weil die Ver­mi­eterin die Kündi­gungssper­rfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht einge­hal­ten hat­te.

Der Bun­des­gericht­shof entsch­ied, dass die Kündi­gungs­beschränkung nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbe­stand dieser Vorschrift genan­nten Voraus­set­zun­gen — hier die Veräußerung des ver­mi­eteten Wohn­raums an eine Per­so­n­enge­sellschaft nach Über­las­sung an den Mieter — hin­aus zumin­d­est die Absicht des Erwer­bers beste­ht, den ver­mi­eteten Wohn­raum in Woh­nung­seigen­tum umzuwan­deln.

Vor­liegend wäre es der Ver­mi­eterin als Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Ein­tritt in den Mietver­trag in entsprechen­der Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbe­darf ihres Gesellschafters zu berufen (vgl. hierzu Sen­at­surteil vom 14. Dezem­ber 2016 – VIII ZR 232/15; Pressemit­teilung Nr. 225/2016). Ob im Stre­it­fall ein solch­er Eigenbe­darf allerd­ings — was die Beklagten in Abrede gestellt haben – über­haupt in Betra­cht kam, hat das Beru­fungs­gericht offen lassen kön­nen, da die von der Ver­mi­eterin im Mai 2015 aus­ge­sproch­ene Kündi­gung bere­its wegen Nicht­beach­tung der Sper­rfrist nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirk­sam war. Denn trotz der Über­schrift des § 577a BGB (“Kündi­gungs­beschränkung bei Woh­nung­sumwand­lung”) gilt der darin vorge­se­hene Schutz des Mieters nach dem Willen des Geset­zge­bers beim Erwerb ver­mi­eteten Wohn­raums durch Per­so­n­enge­sellschaften unab­hängig davon, ob Woh­nung­seigen­tum begrün­det wird oder wer­den soll.

Mit der Ein­führung des § 577a Abs. 1a BGB war zwar ins­beson­dere beab­sichtigt, die fak­tis­che Umge­hung des in § 577a Abs. 1 BGB vorge­se­henen Kündi­gungss­chutzes bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tumswoh­nun­gen nach dem soge­nan­nten “Münch­en­er Mod­ell” zu unterbinden. Bei diesem verzichtet eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts oder eine Miteigen­tümerge­mein­schaft nach dem Erwerb des mit Miet­wohn­raum bebaut­en Grund­stücks zunächst auf die Begrün­dung von Woh­nung­seigen­tum und den anschließen­den Verkauf von Eigen­tumswoh­nun­gen an Inter­essen­ten. Stattdessen kündigt sie den betr­e­f­fend­en Miet­wohn­raum wegen Eigenbe­darfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigen­tümer und umge­ht so die Kündi­gungssperre des § 577a Abs. 1 BGB. Mit der einge­fügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Geset­zge­ber jedoch nicht allein Umge­hun­gen der Sper­rfrist nach dem “Münch­en­er Mod­ell” ent­ge­gen­wirken, son­dern aus­drück­lich auch etwaigen neuen Umge­hungstatbestän­den vor­beu­gen. Deshalb hat er für ein Ein­greifen der Sper­rfrist jede Veräußerung eines mit Miet­wohn­raum bebaut­en Grund­stücks an eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts oder an mehrere Erwer­ber aus­re­ichen lassen, da sich nach sein­er Ein­schätzung bere­its hier­durch das Ver­drän­gungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf.

§ 577a Abs. 1a BGB ver­stößt auch nicht gegen höher­rangiges Ver­fas­sungsrecht. Bei ihrer gegen­teili­gen Auf­fas­sung über­sieht die Ver­mi­eterin, dass neben der Recht­spo­si­tion des Ver­mi­eters auch das vom Ver­mi­eter abgeleit­ete Besitzrecht des Mieters von der ver­fas­sungsrechtlichen Eigen­tums­garantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt ist. Den insoweit zum Schutz des Mieters erforder­lichen Ein­griff in die Eigen­tum­srechte des Ver­mi­eters hat der Geset­zge­ber mit der Kündi­gungssper­rfrist in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforder­liche Maß beschränkt und etwa davon abge­se­hen, ein­er Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts grund­sät­zlich zu ver­wehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbe­darf eines Gesellschafters zu berufen. Eben­so wenig ver­let­zt es das ver­fas­sungsrechtliche Gle­ich­be­hand­lungs­ge­bot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Per­so­n­enge­sellschaft oder ‑mehrheit, nicht aber durch eine Einzelper­son die Sper­rfrist aus­löst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jed­er weit­eren Per­son, deren Eigenbe­darf dem Mieter gegenüber gel­tend gemacht wer­den kann, die Wahrschein­lichkeit für den Mieter erhöht, auch tat­säch­lich wegen Eigenbe­darfs in Anspruch genom­men zu wer­den.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 21. März 2018 — VIII ZR 104/17

  1. AG Frank­furt am Main, Urteil vom 08.09.2016 — 33 C 1201/16 (57); LG Frank­furt am Main, Urteil vom 11.04.2017 — 2–11 S 292/16 []