Die vertraglich quotal beschränkte Haftung des GbR-Gesellschafter

Ist die Haf­tung der Gesellschafter ein­er Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts für eine Dar­lehensverbindlichkeit der Gesellschaft in dem Dar­lehensver­trag auf den ihrer Beteili­gungsquote entsprechen­den Teil der Gesellschaftss­chuld beschränkt wor­den, ist durch Ausle­gung zu ermit­teln, ob sich ihre Haf­tung erhöht, wenn nicht alle Gesellschaft­san­teile geze­ich­net wer­den.

Die vertraglich quotal beschränkte Haftung des GbR-Gesellschafter

Die Haf­tung der Gesellschafter eines als Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts aus­gestal­teten geschlosse­nen Immo­bilien­fonds für Dar­lehensverbindlichkeit­en der GbR kann in dem Ver­trag zwis­chen der GbR und dem Dar­lehens­ge­ber beschränkt wer­den1. Der Umfang dieser Haf­tungs­beschränkung ist durch Ausle­gung des Dar­lehensver­trages zu ermit­teln2.

Im vor­liegen­den Fall richtet sich die Haf­tungs­beschränkung dem­nach nach dem aus­drück­lich in Bezug genomme­nen Gesellschaftsver­trag. Danach beträgt die Haf­tungsquote 1/180. Der Gesellschaftsver­trag enthält keinen Anhalt­spunkt dafür, dass der einzelne Gesellschafter mit ein­er höheren Quote haftet, wenn weniger als 180 Anleger der Gesellschaft beitreten.

In diesem Zusam­men­hang kann sich nach Ansicht des Bun­des­gericht­shofs nicht mit Erfolg darauf berufen wer­den, nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofes3 solle die per­sön­liche Haf­tung der Gesellschafter den Kred­it­ge­ber neben dem Gesellschaftsver­mö­gen zusät­zlich sich­ern, weil die Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts kein zugun­sten ihrer Gläu­biger gebun­denes Haftkap­i­tal besitze. Mit diesem Leit­bild sei es nicht zu vere­in­baren, dass ein Gläu­biger selb­st dann einen Aus­fall erlei­de, wenn er sämtliche Gesellschafter erfol­gre­ich in Höhe des jew­eils auf sie ent­fal­l­en­den Haf­tungsan­teils in Anspruch nehme.

Diese Argu­men­ta­tion greift nicht durch.

Gesellschaftsverträge als GbR aus­gestal­teter Immo­bilien­fonds sehen typ­is­cher­weise und, wie dargelegt, auch im vor­liegen­den Fall die Beschränkung der per­sön­lichen Haf­tung der Gesellschafter vor. Geschlossene Immo­bilien­fonds sind Kap­i­ta­lan­lagege­sellschaften, deren Geschäft­szweck auf die Errich­tung, den Erwerb und die Ver­wal­tung ein­er oder mehrerer Immo­bilienob­jek­te mit einem im Voraus fest­ste­hen­den Investi­tionsvol­u­men aus­gerichtet ist. Um das bei ein­er Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts für den einzel­nen Anleger kaum einzuschätzende, ihn möglicher­weise wirtschaftlich völ­lig über­fordernde Haf­tungsrisiko zu begren­zen, enthal­ten die Gesellschaftsverträge geschlossen­er Immo­bilien­fonds, wenn sie ihrer Rechts­form nach Gesellschaften bürg­er­lichen Rechts sind, üblicher­weise Haf­tungs­beschränkun­gen, nach denen entwed­er die Haf­tung für rechts­geschäftlich begrün­dete Verbindlichkeit­en der Gesellschaft auf das Fondsver­mö­gen begren­zt ist und die Gesellschafter nur mit ihrem Anteil am Gesellschaftsver­mö­gen haften oder die Gesellschafter nur quo­tal, d.h. mit einem ihrer Geschäfts­beteili­gung entsprechen­den Anteil haften4. Beg­nügt sich ein Gläu­biger wie im Stre­it­fall die Dar­lehns­ge­berin abwe­ichend von der geset­zlich vorge­se­henen gesamtschuld­ner­ischen Haf­tung der Gesellschafter mit deren quo­taler Haf­tung “gemäß Gesellschaftsver­trag”, ohne eine Anpas­sung der Haf­tung an davon abwe­ichende Beteili­gungsver­hält­nisse vorzuse­hen, muss er sich daran fes­thal­ten lassen.

Dass im vor­liegen­den Fall in dem Dar­lehensver­trag nicht nur auf den Gesellschaftsver­trag, son­dern auch auf das Ver­hält­nis des Gesellschaft­san­teils zum Gesellschaft­skap­i­tal ver­wiesen wird, recht­fer­tigt keine andere Beurteilung. Dieser Ver­weisung ist nicht zu ent­nehmen, dass eine andere als die im Gesellschaftsver­trag vere­in­barte Haf­tungsquote gel­ten soll. Die Haf­tungsquote, die sich, wie dargelegt, auf­grund der im Gesellschaftsver­trag genau bez­if­fer­ten Beträge des Gesellschaft­skap­i­tals, der einzel­nen Ein­la­gen, des Gesamt­dar­lehens und der auf die einzel­nen Anteile ent­fal­l­en­den Dar­lehen­srück­zahlungsverpflich­tung ergibt, stellt die Ober­gren­ze der Haf­tung dar5.

Ob die Dar­lehns­ge­berin und die GbR bei Abschluss des Dar­lehensver­trages Ken­nt­nis von den tat­säch­lichen Beteili­gungsver­hält­nis­sen hat­ten, ist für die Ausle­gung des Dar­lehensver­trages uner­he­blich.

Eine solche Ken­nt­nis der Ver­tragspart­ner bei Abschluss des Dar­lehensver­trags ist vom Beru­fungs­gericht nicht fest­gestellt und von den Parteien in den Tat­sachenin­stanzen nicht vor­ge­tra­gen wor­den. Auch die Revi­sion macht dies nicht gel­tend, son­dern führt lediglich aus, dass aus ein­er entsprechen­den Ken­nt­nis der Dar­lehns­ge­berin nicht gefol­gert wer­den kön­nte, dass sie sich annäh­ernd der Hälfte ihres Rück­zahlungsanspruch­es begeben wollte. Hier­auf kommt es indes nicht an, weil, wie dargelegt, bere­its unab­hängig von ein­er etwaigen Ken­nt­nis der Dar­lehns­ge­berin von ein­er Haf­tungsquote von 1/180 auszuge­hen ist.

Die — unter­stellte — Ken­nt­nis der Ver­tragspart­ner von den tat­säch­lichen Beteili­gungsver­hält­nis­sen im Zeit­punkt des Ver­tragss­chlusses würde auch nicht zu ein­er anderen Ausle­gung des Dar­lehensver­trags führen. Für die Dar­lehns­ge­berin war erkennbar, dass die Haf­tung der einzel­nen Gesellschafter im Gesellschaftsver­trag quo­tal begren­zt war. Für sie war auch erkennbar, dass die Gesellschafter als Kap­i­ta­lan­leger ein berechtigtes Inter­esse an ein­er Haf­tungs­be­gren­zung hat­ten, deren Höhe genau fest­stand und nicht von der kün­fti­gen Entwick­lung, ins­beson­dere von der Anzahl der geze­ich­neten Beteili­gun­gen, abhing. Vor diesem Hin­ter­grund kon­nte sie die in den Dar­lehensver­trag aufgenommene Haf­tungs­be­gren­zung nur so ver­ste­hen, dass dieselbe Haf­tungsquote wie im Gesellschaftsver­trag vere­in­bart wer­den sollte. Der Dar­lehensver­trag enthält keinen aus­re­ichen­den Anhalt­spunkt dafür, dass die Haf­tungsquote, abwe­ichend vom Gesellschaftsver­trag, von der Anzahl der geze­ich­neten Beteili­gun­gen abhän­gen und bei ein­er nur teil­weisen Platzierung höher als nach dem Gesellschaftsver­trag sein sollte.

Der Fond­sprospekt und die darin vorge­se­hene Platzierungs­garantie kön­nen bei der Beurteilung der Haf­tungsquote nicht berück­sichtigt wer­den. Der Umfang der Haf­tungs­beschränkung richtet sich nach dem Dar­lehensver­trag. Für das Rechtsver­hält­nis der Dar­lehensver­tragsparteien kommt es auf den Fond­sprospekt grund­sät­zlich nicht an6. Der Fond­sprospekt wird anders als der Gesellschaftsver­trag im Dar­lehensver­trag auch nicht in Bezug genom­men.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 27. Novem­ber 2012 — XI ZR 144/11

  1. BGH, Urteile vom 21.01.2002 — II ZR 2/00, BGHZ 150, 1, 5 f. und vom 08.02.2011 — II ZR 263/09, BGHZ 188, 233 Rn. 24 mwN []
  2. BGH, Urteil vom 08.02.2011 aaO Rn. 31 []
  3. BGH, Urteile vom 07.04.2003 — II ZR 56/02, BGHZ 154, 370, 373; und vom 08.02.2011 — II ZR 243/09, WM 2011, 889 Rn. 25 []
  4. BGH, Urteil vom 21.01.2002 — II ZR 2/00, BGHZ 150, 1, 4 f. []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2011 — II ZR 263/09, BGHZ 188, 233 Rn. 34 []
  6. BGH, Urteil vom 08.02.2011 — II ZR 243/09, WM 2011, 889 Rn. 34 []