Immobilienmakler — und die Angaben zum Energieverbrauch in Immobilienanzeigen

Der Bun­des­gericht­shofs hat sich mit der Frage befasst, welche Infor­ma­tion­spflicht­en dem Immo­bilien­mak­ler bei ein­er Immo­bilien­anzeige zum Energie­ver­brauch obliegen:

Immobilienmakler — und die Angaben zum Energieverbrauch in Immobilienanzeigen

In den drei hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Ver­fahren wen­det sich die Deutsche Umwelthil­fe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immo­bilien­mak­lern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthal­ten sind, für unzuläs­sig hält. Die beklagten Immo­bilien­mak­ler boten in Tageszeitun­gen Wohn­im­mo­bilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweis­es, zum wesentlichen Energi­eträger für die Heizung des Wohnge­bäudes, zum Bau­jahr des Wohnge­bäudes oder zur Energieef­fizien­zk­lasse. Die Deutsche Umwelthil­fe e. V. sieht darin einen Ver­stoß gegen § 16a der Energieeinsparverord­nung (EnEV). Sie hat von den Mak­lern ver­langt, es zu unter­lassen, Anzeigen für die Ver­mi­etung oder den Verkauf von Immo­bilien, für die ein Energieausweis vor­liegt, ohne die in § 16a EnEV vorge­se­henen Pflich­tangaben zu veröf­fentlichen.

In einem der drei Fall hat das erstin­stan­zlich hier­mit befasste Landgericht Mün­ster die Mak­lerin antrags­gemäß verurteilt1. Dage­gen haben in den anderen bei­den Ver­fahren die Landgerichte Biele­feld und München II die Klage erstin­stan­zlich abgewiesen2. In zweit­er Instanz waren alle Kla­gen vor den Ober­lan­des­gericht Hamm bzw. München erfol­gre­ich3. Auf die Revi­sio­nen der Mak­ler hat nun der Bun­des­gericht­shof in zwei Ver­fahren die Revi­sio­nen der beklagten Immo­bilien­mak­ler zurück­gewiesen, im drit­ten Ver­fahren hat er die Entschei­dung aufge­hoben und die Sache zurück­ver­wiesen, weil eine Beweisauf­nahme dazu erforder­lich ist, ob bei Schal­tung der Anzeige ein Energieausweis vor­lag.

Der Deutsche Umwelthil­fe e. V. ste­ht allerd­ings kein Unter­las­sungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Ver­stoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Ver­mi­eter vor dem Verkauf und der Ver­mi­etung ein­er Immo­bilie in ein­er Immo­bilien­anzeige in kom­merziellen Medi­en zu Angaben über den Energie­ver­brauch, wenn zu diesem Zeit­punkt ein Energieausweis vor­liegt. Der Immo­bilien­mak­ler ist nicht Adres­sat dieser Infor­ma­tion­spflicht.

Ein anderes Ver­ständ­nis ergibt sich wed­er aus den Geset­zes­ma­te­ri­alen noch bei geboten­er richtlin­ienkon­former Ausle­gung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlin­ie 2010/31/EU über die Gesamten­ergieef­fizenz von Gebäu­den Infor­ma­tion­spflicht­en vor, die auch den Immo­bilien­mak­ler nicht aus­nehmen. Eine entsprechende Verpflich­tung kann durch § 16a EnEV ent­ge­gen dem klaren Wort­laut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlin­ienkon­forme Ausle­gung begrün­det wer­den.

Die Deutsche Umwelthil­fe e. V. kann die Mak­ler jedoch unter dem Gesicht­spunkt ein­er Irreführung der Ver­brauch­er durch Voren­thal­ten wesentlich­er Infor­ma­tio­nen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gel­ten als wesentlich Infor­ma­tio­nen, die dem Ver­brauch­er auf Grund union­srechtlich­er Verord­nun­gen oder nach Rechtsvorschriften zur Umset­zung union­srechtlich­er Richtlin­ien für kom­merzielle Kom­mu­nika­tion ein­schließlich Wer­bung und Mar­ket­ing nicht voren­thal­ten wer­den dür­fen. Aus Art. 12 der Richtlin­ie 2010/31/EU fol­gt die Verpflich­tung des Immo­bilien­mak­lers, notwendi­ge Angaben zum Energie­ver­brauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Infor­ma­tio­nen, die ange­führt wer­den müssen, rech­nen die Art des Energieausweis­es, der wesentliche Energi­eträger, das Bau­jahr des Wohnge­bäudes, die Energieef­fizien­zk­lasse und der Wert des Enden­ergiebe­darfs oder Enden­ergie­ver­brauchs.

Bun­des­gericht­shof, Urteile vom 5. Okto­ber 2017 — – I ZR 229/16I ZR 232/16I ZR 4/17

  1. LG Mün­ster, Urteil vom 25.11.2015 — 021 O 87/15 []
  2. LG Biele­feld, Urteil vom 06.10.2015 — 12 O 60/15; LG München II, Urteil vom 03.12.2015 — 2 HK O 3089/15 []
  3. OLG Hamm, Urteile vom 30.08.2016 — I-4 U 8/16; und vom 04.08.2016 — I-4 U 137/15; OLG München, Urteil vom 08.12.2016 — 6 U 4725/15 []