Wohnen im Ärztehaus

Der Bun­des­gericht­shof hat­te aktuell über einen Rechtsstre­it entsch­ieden, in dem mehrere Teileigen­tümer von dem Eigen­tümer ein­er früher als Arzt­prax­is genutzten Teileigen­tum­sein­heit ver­langten, es zu unter­lassen, diese Teileigen­tum­sein­heit zu Wohnzweck­en zu nutzen.

Wohnen im  Ärztehaus

Die Parteien des Rechtsstre­its sind Mit­glieder ein­er Teileigen­tümerge­mein­schaft. Nach der Teilungserk­lärung von 1989/1990 dient das aus sieben Ein­heit­en beste­hende Gebäude “zur beru­flichen und gewerblichen Nutzung”. Die Ein­heit­en dür­fen “aus­drück­lich beru­flich oder gewerblich, ins­beson­dere auch als Apotheke oder Arzt­prax­is genutzt wer­den”. Nach der Aufteilung befan­den sich zunächst in sechs Ein­heit­en Arzt­prax­en, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigen­tümer ein­er der ursprünglichen Arzt­prax­en. Im Jahr 2013 wurde in unmit­tel­bar­er Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietver­hält­nis. Aktuell wer­den nur noch drei Ein­heit­en als Arzt­prax­en genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tier­schutzhil­fe ver­mi­etet und ste­ht im Übri­gen leer. In ein­er der ehe­ma­li­gen Arzt­prax­en befind­et sich eine Schüler­nach­hil­fe. Der Beklagte teilte seine Ein­heit auf, baute sie um und ver­mi­etete bei­de Teile als Wohn­raum.

Das erstin­stan­zlich hier­mit befasste Amts­gericht Dachau hat die Unter­las­sungsklage abgewiesen1. Auf die Beru­fung der Kläger hat dage­gen das Landgericht München I ihr stattgegeben und den Beklagten verurteilt, die Nutzung sein­er Ein­heit zu Wohnzweck­en zu unter­lassen2. Mit der Revi­sion, die der Bun­des­gericht­shof wegen grund­sät­zlich­er Bedeu­tung zuge­lassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage erre­ichen. Der Bun­des­gericht­shof bestätigte jedoch das Beru­fung­surteil und wies die Revi­sion zurück. Er hat die Entschei­dung des Landgerichts allerd­ings nur im Ergeb­nis für richtig gehal­ten.

Im Aus­gangspunkt ste­ht den Klägern ein Unter­las­sungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Ein­heit des Beklagten nach der Gemein­schaft­sor­d­nung nicht als Pri­vat­woh­nung, son­dern nur für beru­fliche und gewerbliche Zwecke genutzt wer­den darf. Zwar kann sich eine nach dem vere­in­barten Zweck aus­geschlossene Nutzung als zuläs­sig erweisen, wenn sie bei typ­isieren­der Betra­ch­tungsweise nicht mehr stört als die vorge­se­hene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung ein­er Teileigen­tum­sein­heit zu Wohnzweck­en jeden­falls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Ein­heit — wie hier — in einem auss­chließlich beru­flichen und gewerblichen Zweck­en dienen­den Gebäude befind­et. In einem solchen Gebäude ist die Wohn­nutzung bei typ­isieren­der Betra­ch­tung regelmäßig schon deshalb stören­der als die vorge­se­hene Nutzung, weil sie mit typ­is­chen Wohn­im­mis­sio­nen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinder­lärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemein­schaft­seigen­tums (etwa im Flur herum­ste­hen­den Gegen­stän­den) ein­herge­ht und zu anderen Zeit­en — näm­lich ganztägig und auch am Woch­enende — erfol­gt. Die Teileigen­tümer haben ein berechtigtes Inter­esse daran, dass der pro­fes­sionelle Charak­ter ein­er der­ar­ti­gen Anlage erhal­ten bleibt, um Kon­flik­te, die durch eine in der Teilungserk­lärung nicht angelegte gemis­chte Nutzung her­vorgerufen wer­den kön­nen, von vorn­here­in zu ver­mei­den.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts kommt aber in Betra­cht, dass der Beklagte gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemein­schaft­sor­d­nung dahinge­hend ver­lan­gen kann, dass seine Teileigen­tum­sein­heit zu Wohnzweck­en genutzt wer­den darf. Mit der Kod­i­fizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 hat der Geset­zge­ber die Hür­den an die Anpas­sung der Gemein­schaft­sor­d­nung bewusst etwas absenken wollen. Dass schw­er­wiegende Gründe im Sinne der Norm vor­liegen, kommt in Betra­cht, wenn — wie es der Beklagte vorträgt — eine dauer­hafte gewerbliche Ver­mi­etung angesichts von Lage und Ausstat­tung des Gebäudes nicht ern­sthaft zu erwarten ist; dann würde der Beklagte an ein­er wirtschaftlichen Ver­w­er­tung der Ein­heit gehin­dert. Mit Erfolg rügt die Revi­sion deshalb, dass – wie von dem Beklagten beantragt — ein Sachver­ständi­gengutacht­en einge­holt wer­den müsste, wenn es auf das Beste­hen des Anpas­sungsanspruchs ankom­men sollte. Vor dem Hin­ter­grund, dass in der Nach­barschaft ein mod­ernes Ärztehaus ent­standen ist, drei der ehe­ma­li­gen Arzt­prax­en leer ste­hen, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt wird und das Amts­gericht nach Zeu­gen­vernehmung mehrerer Mak­ler zu der Überzeu­gung gelangt ist, dass eine Ver­mi­etung als Prax­is oder für ähn­liche Zwecke trotz län­ger­er inten­siv­er Bemühun­gen des Beklagten unab­hängig von dem geforderten Miet­zins nicht möglich gewe­sen sei, weil es keine Inter­essen­ten gegeben habe, lässt sich ohne sachver­ständi­ge Begutach­tung nicht auss­chließen, dass schw­er­wiegende Gründe für das Begehren des Beklagten stre­it­en. Darüber hin­aus müsste gek­lärt wer­den, welche konkreten Nachteile den Klägern daraus erwach­sen, dass die Ein­heit des Beklagten zu Wohnzweck­en genutzt wird. Dabei kön­nten unter anderem die baulichen Gegeben­heit­en von Bedeu­tung sein. Bei der von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geforderten umfassenden Inter­essen­ab­wä­gung müsste ggf. auch in den Blick genom­men wer­den, dass sich ein dauer­hafter Leer­stand für die gesamte Anlage — und damit auch für die Kläger — als nachteilig erweisen kann.

Gle­ich­wohl hat das Beru­fungs­gericht der Klage im Ergeb­nis zu Recht stattgegeben. Selb­st wenn näm­lich ein Anpas­sungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG beste­hen sollte, müsste der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durch­set­zen. Er darf ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unter­las­sungsanspruch gel­tend machen. Diese Frage war bis­lang umstrit­ten. Der Bun­des­gericht­shof hat nun gek­lärt, dass berechtigte Anpas­sungs­begehren erst in der Gemein­schaft­sor­d­nung umge­set­zt wer­den müssen, damit klar und ein­deutig ist, welche Vere­in­barun­gen für das Ver­hält­nis der Woh­nung­seigen­tümer untere­inan­der gel­ten. Dieses Ziel würde ver­fehlt, wenn man den Anpas­sungsanspruch im Wege der Einrede gel­tend machen dürfte. Dann würde die Unter­las­sungsklage zwar wegen des beste­hen­den Anpas­sungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemein­schaft­sor­d­nung unterbliebe aber; es stünde auch nicht recht­skräftig fest, dass der Anpas­sungsanspruch beste­ht, weil sich die Wirkun­gen der Recht­skraft nicht auf Einre­den erstreck­en.

Ließe man eine solche Einrede zu, wür­den die übri­gen Eigen­tümer außer­dem durch die eigen­mächtige Nutzungsän­derung in die Kläger­rolle gedrängt. Grund­sät­zlich muss aber der­jenige, der gegen den Willen der übri­gen Woh­nung­seigen­tümer die Anpas­sung der Nutzungsregelung erre­ichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechen­des recht­skräftiges Urteil zu seinen Gun­sten erstrit­ten hat. Bis dahin muss die bis­lang gel­tende Gemein­schaft­sor­d­nung beachtet wer­den und Nutzun­gen, die den darin vere­in­barten Zweckbes­tim­mungen wider­sprechen, müssen unterbleiben.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 23. März 2018 — V ZR 307/16

  1. AG Dachau, Urteil vom 28.04.2016 – 5 C 18/15 WEG []
  2. LG München I, Urteil vom 14.12.2016 – 1 S 9709/16 WEG []