Gewerblicher Grundstückshandel — und der sachenrechtliche Objektbegriff

Trotz der grund­sät­zlich gegebe­nen stren­gen sachen­rechtlichen Qual­i­fika­tion des Objek­t­be­griffs beim gewerblichen Grund­stück­shan­del ist ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del des Klägers anzunehmen, weil er am Tag der Veräußerung, wenn auch nicht in der gle­ichen Urkunde, zusät­zlich die Aufteilung des Son­dereigen­tums eines Objek­ts vere­in­bart und sich darüber hin­aus als Verkäufer verpflichtet hat, die bis dahin ver­mi­eteten vier Woh­nun­gen geräumt zu übergeben.

Gewerblicher Grundstückshandel — und der sachenrechtliche Objektbegriff

Der Bun­des­fi­nanzhof geht insoweit von ein­er Aus­nahme zum anson­sten anzuwen­den­den stren­gen sachen­rechtlichen Objek­t­be­griff aus und hat diesen Vor­gang als Veräußerung von vier Objek­ten gew­ertet.

Gemäß § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG ist ein Gewer­be­be­trieb eine selb­ständi­ge nach­haltige Betä­ti­gung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzie­len, unter­nom­men wird, und sich als Beteili­gung am all­ge­meinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betä­ti­gung wed­er als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selb­ständi­ge Arbeit anzuse­hen ist. Als ungeschriebenes Tatbe­standsmerk­mal muss hinzukom­men, dass die Gren­zen der pri­vat­en Ver­mö­gensver­wal­tung über­schrit­ten sind1.

Dass der Kläger sich auf dem Grund­stücks­markt selb­ständig und mit Gewin­nerzielungsab­sicht betätigt und am all­ge­meinen wirtschaftlichen Verkehr teilgenom­men hat, ste­ht zweifels­frei fest und ist auch zwis­chen den Beteiligten nicht umstrit­ten.

Darüber hin­aus ist das Finanzgericht zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass der Kläger die Gren­ze der pri­vat­en Ver­mö­gensver­wal­tung über­schrit­ten hat. Es hat unter Beach­tung der ständi­gen höch­strichter­lichen Recht­sprechung, wonach im Inter­esse ein­er sach­lich zutr­e­f­fend­en Besteuerung des Gesellschafters alle ihm zuzurech­nen­den Tätigkeit­en auf dem Gebi­et des Grund­stück­shan­dels in eine Gesamtwürdi­gung nach Maß­gabe des jew­eils ein­schlägi­gen Steuer­tatbe­stands (hier: § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 EStG) einzubeziehen sind2 eine Aus­nahme vom sachen­rechtlichen Objek­t­be­griff angenom­men und ist so zu ein­er Über­schre­itung der sog. Drei-Objekt-Gren­ze gelangt.

In der Regel liegt ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor, wenn mehr als drei Objek­te inner­halb eines engen zeitlichen Zusam­men­hangs von in der Regel fünf Jahren ab Anschaf­fung veräußert wer­den3.

Selb­ständi­ges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Gren­ze beim gewerblichen Grund­stück­shan­del ist grund­sät­zlich jedes selb­ständig veräußer­bare und nutzbare Immo­bilienob­jekt (Grund­stück, grund­stücks­gle­ich­es Recht oder Recht nach dem Woh­nung­seigen­tums­ge­setz) und zwar unab­hängig von sein­er Größe, seinem Wert und anderen Umstän­den4. Dabei fol­gt die selb­ständi­ge Veräußer­barkeit nach der ständi­gen Recht­sprechung grund­sät­zlich der sachen­rechtlichen Qual­i­fika­tion5. Allerd­ings wird diese an das bürg­er­liche Recht anknüpfende Bes­tim­mung des “Objek­ts” durch wirtschaftliche Gesicht­spunk­te unter Beach­tung der Verkehrsan­schau­ung geprägt6.

Hier­von aus­ge­hend hat der Bun­des­fi­nanzhof das Vor­liegen mehrerer Objek­te bere­its dann angenom­men, wenn7

  • gle­ichzeit­ig mit dem Kaufver­trag das Grund­stück durch Teilungserk­lärung in Miteigen­tum­san­teile ver­bun­den mit 21 Woh­nung­seigen­tums- und vier gewerblichen Teileigen­tum­sein­heit­en aufgeteilt wird,
  • dies in der gle­ichen Urkunde erfol­gt,
  • die Vor­bere­itun­gen für die Aufteilung bere­its bei Ver­tragsab­schluss abgeschlossen waren
  • und der Verkäufer sich in ein­er unmit­tel­bar voraus­ge­hen­den Urkunde vom gle­ichen Tag verpflichtet, diejeni­gen Wohnein­heit­en zurück­zuer­wer­ben, die nicht inner­halb der fol­gen­den fünf Tage durch wirk­same Kaufverträge an Dritte weit­er­veräußert wer­den kön­nen.

Eine ver­gle­ich­bare Aus­nahme von der grund­sät­zlich anzunehmenden stren­gen sachen­rechtlichen Qual­i­fika­tion des Objek­t­be­griffs hat das Finanzgericht im vor­liegen­den Fall unter Beach­tung wirtschaftlich­er Gesicht­spunk­te und der Verkehrsan­schau­ung angenom­men. Dieser Würdi­gung schließt sich der Bun­des­fi­nanzhof an.

Hier­für spricht:

  • die frühzeit­ige Erstel­lung der Aufteilungspläne und die Erteilung der Abgeschlossen­heits­bescheini­gung zeitlich weit vor dem Verkaufsver­trag,
  • die bere­its im Verkaufsver­trag vorgenommene Aufteilung des Kauf­preis­es auf die einzel­nen Woh­nun­gen,
  • die Gewährleis­tung ein­er “mietver­trags­freien Über­tra­gung”, die auf die einzelne Eigen­tumswoh­nung bezo­gen war,
  • die schon im Kaufver­trag geregelte Abhängigkeit der Kauf­preiszahlung vom Besitzüber­gang, die sich eben­falls auf die einzelne Woh­nung bezog. Damit war diese Kauf­preiszahlung für jede Woh­nung zu jew­eils unter­schiedlichen Zeit­punk­ten zu erwarten, weil sie von der indi­vidu­ellen Mieter­frei­heit abhängig war.

Die hier vere­in­barte Gewährleis­tungspflicht ist wie eine Rück­kaufverpflich­tung zu sehen, da sie von den Ver­tragsparteien aus­drück­lich zur Hauptpflicht erk­lärt wor­den ist. Damit kommt sie in ihrer wirtschaftlichen Bedeu­tung ein­er Rück­kaufverpflich­tung gle­ich.

Somit bil­ligte der Bun­des­fi­nanzhof hier das Ergeb­nis, dass ins­ge­samt vier Objek­te durch den Ver­trag vom 14.05.2002 veräußert wor­den sind. Diese vertret­bare Würdi­gung der tat­säch­lichen Fest­stel­lun­gen bindet den Bun­des­fi­nanzhof nach § 118 Abs. 2 FGO. Die Bindungswirkung würde nur ent­fall­en, wenn die Ausle­gung des Finanzgericht anerkan­nte Ausle­gungsregeln, Denkge­set­ze oder Erfahrungssätze ver­let­zte8, was hier nicht der Fall ist.

Unschädlich ist im vor­liegen­den Fall, dass diese vier Objek­te inner­halb von fünf Jahren und drei Monat­en nach dem Erwerb veräußert wor­den sind. Der von der Recht­sprechung für einen engen zeitlichen Zusam­men­hang herange­zo­gene Zeitraum von fünf Jahren ab Anschaf­fung9 ist nicht im Sinne ein­er star­ren Begren­zung zu ver­ste­hen10. Eine (ger­ingfügige) Über­schre­itung kann ins­beson­dere bei Vor­liegen ander­er Anhalt­spunk­te unbeachtlich sein11. Jeden­falls, wenn wie hier die Erstel­lung der Aufteilungspläne und die Erteilung der Abgeschlossen­heits­bescheini­gung inner­halb des Fünf-Jahres-Zeitraums erfol­gte, ist eine Über­schre­itung dieses Zeitraums um drei Monate als unbeachtlich anzuse­hen. Dabei ist auch ohne Belang, ob der Kläger diese Maß­nah­men selb­st ver­an­lasst hat oder nicht. Er hat sie jeden­falls geduldet und hat sie sich als Eigen­tümer daher zurech­nen zu lassen. Damit ist seine bed­ingte Veräußerungsab­sicht inner­halb des Fünf-Jahres-Zeitraums klar nach außen getreten.

Die Objek­te wur­den hier somit im Rah­men eines gewerblichen Grund­stück­shan­dels veräußert. Die Einkom­men­steuer­fest­set­zung für das Stre­it­jahr, bei der insoweit Gewinne aus Gewer­be­be­trieb ange­set­zt wur­den, war nach § 174 Abs. 4 AO zu ändern.

Bun­des­fi­nanzhof, Urteil vom 21. Juli 2016 — X R 56 ‑57/14; X R 56/14; X R 57/14

  1. BFH, Beschluss vom 10.12 2001 — GrS 1/98, BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291, unter C. []
  2. umfassend BFH, Urteil vom 22.08.2012 — X R 24/11, BFHE 238, 180, BSt­Bl II 2012, 865, mit zahlre­ichen weit­eren Nach­weisen []
  3. vgl. nur BFH (GrS), Beschluss in BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291, unter C.III. 3. und C.III. 5. []
  4. u.a. BFH, Urteil vom 12.07.2007 — X R 4/04, BFHE 218, 331, BSt­Bl II 2007, 885, unter B.II. 1.a, m.w.N. []
  5. BFH, Urteil vom 03.08.2004 — X R 40/03, BFHE 207, 213, BSt­Bl II 2005, 35, unter II. 3.d aa; BFH, Urteil vom 17.12 2008 — IV R 77/06, BFHE 224, 233, BSt­Bl II 2009, 791, unter II. 2.c cc []
  6. BFH, Urteil in BFHE 207, 213, BSt­Bl II 2005, 35, unter II. 4.a []
  7. BFH, Urteil in BFHE 233, 28, BSt­Bl II 2011, 645, unter II. 2.e aa []
  8. BFH, Urteil vom 23.01.2003 — IV R 75/00, BFHE 201, 278, BSt­Bl II 2003, 467, m.w.N. []
  9. vgl. nur BFH (Grs), Beschluss in BFHE 197, 240, BSt­Bl II 2002, 291, unter C.III. 3. und C.III. 5. []
  10. so schon BFH, Urteil vom 15.06.2004 — VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BSt­Bl II 2004, 914 []
  11. BFH, Urteil vom 08.09.2004 — XI R 47/03, BFHE 207, 263, BSt­Bl II 2005, 41, unter II. 1. []